第22卷第4期吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)2005年12月Journal of Jilin Architectural and Civil Engineering InstituteDec.2005文章編號(hào):1009-128X2005)4004503房屋空間的改造金殿玉佟洪亮2李玉紅31吉林建筑工程學(xué)院土木工程系長(zhǎng)春130021;2:春長(zhǎng)鈴集團(tuán)長(zhǎng)春1300333長(zhǎng)春高新建筑設(shè)計(jì)院長(zhǎng)春130012)摘要介紹了空間改造的意義闡述了空間改造在設(shè)計(jì)施工方面的做法及要求尤其是對(duì)目前常見(jiàn)幾種結(jié)構(gòu)形式房屋的改造提岀了具體的設(shè)計(jì)方法并結(jié)合房地產(chǎn)的現(xiàn)狀論述了做好房屋的空間改造將對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷起到積極促進(jìn)作用關(guān)鍵詞大空間改造方法沒(méi)計(jì)施工浞銷中圖分類號(hào):IU5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A目前隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展二手房交易市場(chǎng)的不斷成熟市場(chǎng)上出現(xiàn)了兩種消費(fèi)群體.一種是某些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)又不想張揚(yáng)的群體他們不去購(gòu)買那些高檔旳別墅而是適時(shí)選擇一些高檔的小區(qū)和那些采光好的小高層或高層將樓上樓下打通變成空中花園”從而達(dá)到舒適生活的目的一種則是剛剛步入社會(huì)的青年以及工資收入相對(duì)較低的群體由于經(jīng)濟(jì)方面的原因他們只能購(gòu)買或居住原有的二手房而二手房大多是20世紀(jì)80年代、90年代初期建設(shè)的房屋的戶型大多比較單一,以小三室或二室半為主居住這類房屋的住戶大多向往大開(kāi)間的房屋希望把原有小開(kāi)間的房屋改為大開(kāi)間那么如何把這兩種消費(fèi)群體的需要變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)是擺在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員及施工人員面前一個(gè)不小的課題冋時(shí)解決好空間改造問(wèn)題將對(duì)房屋的營(yíng)銷起到積極的促進(jìn)作用1空間改造的必要性1.1促進(jìn)房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作進(jìn)入21世紀(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈目前已達(dá)到了白熱化的程度各大房地產(chǎn)商紛紛推出各種營(yíng)銷策略戶型設(shè)計(jì)也變得五花八門岀現(xiàn)了多層、小高層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)立別墅、獨(dú)院別墅、雙復(fù)式、假?gòu)?fù)式、空中花園、空中庭院等概念對(duì)于那些中高檔小區(qū)的中小戶型極少有人問(wèn)津.隨著人們生活水平的不斷提高大空間的向往是必然的因此那些存量房的空間改造對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講變得尤為重要.通過(guò)改造可以改變房屋的使用功能從而促進(jìn)房屋的銷售盤活房地產(chǎn)的資產(chǎn),1.2滿足部分消費(fèi)群體的需求部分很早就已購(gòu)買房屋的消費(fèi)者多數(shù)是工薪階層其房屋基本是公司的福利房或是安居房這樣的房屋大多屋大廳小隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展這部分消費(fèi)群體也要求改造房屋的空間改變?cè)械母窬忠詽M足改善住宅條件的要求12空間改造在設(shè)計(jì)方面的要求(1)對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)的房屋現(xiàn)空間改造大多數(shù)是部分V中國(guó)煤化工戶合“的目的目前普遍采用雙側(cè)幫梁做法當(dāng)住戶對(duì)幫梁外觀質(zhì)量要求相對(duì)較CNMH法去這樣做的好處是從外觀上看根本看不出改造的跡象但對(duì)技術(shù)要求很高具體力法如①當(dāng)雙梁位置處的墻體為370mm厚時(shí)經(jīng)結(jié)構(gòu)計(jì)算/2厚墻體可承受上部傳來(lái)的荷載時(shí)可用此法收稿日期2005作者簡(jiǎn)敵據(jù)1962-)男吉林省長(zhǎng)春市人副教授吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)第22卷若為240mm厚墻體時(shí),梁可設(shè)計(jì)成180mm×120mm寬雙梁.這種方法適用于跨度、荷載不大的情況2g20@500220@500②雙梁中間參照梁拉結(jié)筋的構(gòu)造要求用直徑不小于20mm的螺紋鋼,每間距500mm上、下連結(jié)筋拉結(jié)b/2b/2③施工時(shí)先鑿一側(cè)梁窩即鑿為樓板下梁高范圍內(nèi)磚墻,且每隔500mm用直圖1雙側(cè)幫梁圖2雙側(cè)幫梁徑為25mm的螺紋鋼筋支撐以防失穩(wěn)④用電錘在連接筋位置鉆透另側(cè)磚墻再布此梁鋼筋骨架預(yù)埋雙梁水平拉結(jié)筋從側(cè)面澆入含膨脹劑的混凝土⑤混凝土養(yǎng)護(hù)至設(shè)計(jì)強(qiáng)度再鑿另一側(cè)剩余梁窩并把先澆的梁內(nèi)側(cè)鑿毛、布筋、澆微膨脹混凝土養(yǎng)護(hù)至設(shè)計(jì)強(qiáng)度⑥拆除下部墻體需小心施工不可過(guò)界以免損害上部雙梁⑦當(dāng)原有房屋可吊頂或?qū)γ烙^要求不十分嚴(yán)格情況下,可采用圖2方法施工這種方法的優(yōu)點(diǎn)是施工方便快捷但不足之處是外觀不美觀具體方法如下2]:a)先支頂層樓板鑿毛該層設(shè)梁位置的墻面)每隔50mm沿梁長(zhǎng)方向鉆梁與墻拉結(jié)孔且沿梁底每隔1000mm掏120mm×120mm孔洞內(nèi)配2根直徑不小于10mm的拉結(jié)筋d)支梁兩側(cè)模板布設(shè)鋼筋骨架由側(cè)面澆混凝土2)對(duì)于框架結(jié)構(gòu)由于墻體不受力故在改造上比較簡(jiǎn)單只要考慮原有的墻體穿線管等問(wèn)題即可當(dāng)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行磚混結(jié)構(gòu)房屋改造設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)①后澆梁注意同疊合梁一樣應(yīng)力應(yīng)變有滯后現(xiàn)象應(yīng)盡量卸荷后再施工這樣可以保證后澆梁的強(qiáng)②改造大空間的房屋應(yīng)按改造后的平面重新進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)算,計(jì)算其整體穩(wěn)定性抗震性能是否滿足設(shè)計(jì)要求如果不滿足要重新進(jìn)行方案調(diào)整同時(shí)還要進(jìn)行結(jié)構(gòu)及構(gòu)造處理直至滿足設(shè)計(jì)要求③所用梁截面剛度應(yīng)比正常設(shè)計(jì)梁截面剛度大一些.由于是改造工程承重墻的拆除必將影響房屋的整體受力所以加梁時(shí)其梁截面剛度應(yīng)在滿足使用要求且不影響美觀的前提下盡量做大絞正常設(shè)計(jì)梁截面剛度要大一些④所用混凝土強(qiáng)度等級(jí)要比正常設(shè)計(jì)提高一級(jí)由于是改造工程鋼筋的錨固不可能達(dá)到新建預(yù)埋的效果故在澆注混凝土?xí)r其混凝土的標(biāo)號(hào)要比正常設(shè)計(jì)提高一級(jí)以保證結(jié)構(gòu)的整體穩(wěn)定性3]3空間改造在施工方面的要求當(dāng)設(shè)計(jì)完畢后施工人員要嚴(yán)格按照結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案執(zhí)行并應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)施工規(guī)范.具體如下(1)要求有具體、明確的施工方案2)把安全做為首要的目標(biāo)和條件最好有雙重安全措施不可掉以輕心,一定要慎重從事施工時(shí)應(yīng)有專人負(fù)責(zé)安全質(zhì)量發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及異常情況后應(yīng)及時(shí)處理并廳(3)要嚴(yán)格執(zhí)行施工順序并向基層施工人員進(jìn)行技術(shù)YH中國(guó)煤化工手錘進(jìn)行拆鑿防止過(guò)大的振動(dòng)以免影響其建筑整體性CNMHG4)在施工階段要求必須按施工驗(yàn)收規(guī)范及加固改造規(guī)程進(jìn)行施工空間改造在營(yíng)銷領(lǐng)域中的應(yīng)用(1)至酸在小高層銷售中的應(yīng)用第4金殿玉佟洪亮李玉紅房屋空間的改造47隨著房地產(chǎn)的大面積開(kāi)發(fā)土地資源越來(lái)越小小高層由于占地少外立面美觀等特點(diǎn)在歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家中高層建筑已經(jīng)成為一個(gè)國(guó)家或一個(gè)城市的標(biāo)志在長(zhǎng)春,些外埠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也建設(shè)了大量地小高層及高層建筑但是由于人們對(duì)高層建筑的認(rèn)識(shí)還不夠因此銷售不是十分理想.然而由于小高層房?jī)r(jià)比別墅低故有一部分經(jīng)濟(jì)條件好的消費(fèi)群體他們購(gòu)買上下兩層并通過(guò)空間改造將上下平層打通變成空中花園”實(shí)現(xiàn)躍層住宅(2)空間改造在二手房交易中的應(yīng)用過(guò)去的老房子一般是大臥室小客廳住宅而且每套房屋的建筑面積不大隨著人們經(jīng)濟(jì)條件的改善越來(lái)越多的人希望改善一下生活環(huán)境于是想到了將兩套房屋打通實(shí)現(xiàn)合二為一.采用上述方法改造后方面可以將兩個(gè)臥室打通另一方面增加了房屋的使用面積從而改善生活環(huán)境.根據(jù)這種構(gòu)思把該方案應(yīng)用于二手房交易中會(huì)無(wú)形中提升房屋的銷售價(jià)格.5結(jié)語(yǔ)隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展以及人們生活水平的不斷提高空間改造將進(jìn)一步得以完善從而將會(huì)對(duì)目前的存量房通過(guò)空間改造實(shí)現(xiàn)新的銷售點(diǎn)能更好地促進(jìn)存量房及二手房市場(chǎng)的發(fā)展參考文獻(xiàn)1]于立君.談房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究M).長(zhǎng)春社會(huì)科學(xué)出版社200444-46[2]王成祥,混合結(jié)構(gòu)承重砌體房屋部分改造為大空間的作法M〕.長(zhǎng)春長(zhǎng)春出版社200398-100[3]中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn),混凝土結(jié)構(gòu)加固技術(shù)規(guī)程〔S〕.北京中國(guó)計(jì)劃出版社1992Reconstruction for Small Space Converted Large space ofBrick and Concrete ConstructionJ IN Dian-yu',TONG Hong-liang LI Yu-hong(1: Department of Civil Engineering Jinlin Architectural and Civil Engineering Institute Changchun 1300212 Company of Changling Changchun 1300333 Changchun Gaoxin Architectural Designing Institute Changchun 130012)Abstract Converted method and the items that ought to pay attention in planning design carrying out reconstruction of small space converted large space of brick and concrete construction were introduced in the paperKeywords large space method of reconstruction design construction中國(guó)煤化工CNMHG